PERUMAHAN ALFAFA - TEMUBUAL TERKINI DENGAN USTAZ NORSHAM 2017

Alfafa sekali lagi mencuri perhatian netizen dan juga media ekoran tindakan saudara Khairul Ezuwan (KEY) menyerbu Ustaz Norsham Alfafa yang sedang mempromosikan produk terbaru beliau di sebuah masjid di Puncak Alam, iaitu kawasan di mana saudara Key tinggal.

Ekoran daripada itu, Ustaz Norsham Alfafa telah bertindak mempertahankan​ dirinya melalui berita di akhbar Utusan Online dan selanjutnya melalui wawancara secara live di Facebook.

Setelah melihat wawancara tersebut, saya berasa lebih yakin kerana rumusan yang telah saya buat terhadap bisnes rumah banglo Alfafa pada tahun 2013 lagi telah dibenarkan.

Mari kita lihat dahulu wawancara tersebut di bawah:

Saya lihat dalam wawancara ini, ustaz banyak menyalahkan KEY sebagai penyebab utama kegagalan Alfafa melaksanakan tempahan yang dibuat oleh pembeli. Percayalah, seorang pengkritik tidak mungkin boleh menjatuhkan Alfafa yang telah mengumpulkan sejumlah dana yang besar. Cuba lihat syarikat yang berjaya dan hebat-hebat, adakah mereka berjaya kerana tidak ada pengkritik? Tidak, mereka berjaya kerana mereka menawarkan produk/servis yang genuine, bernilai serta mempunyai bisnes model dan pusingan modal yang kukuh.

Sebab Sebenar Kegagalan Alfafa

Bagi saya, Alfafa gagal kerana tidak memberi timbang tara yang sewajarnya terhadap risiko pasaran lot banglo dan mungkin juga lokasi tanah yang kurang strategik.

Pasaran lot banglo selalunya melibatkan tanah rezab Melayu. Ia murah dan banyak pilihan maka persaingan juga sengit. Mutakhir ini kita lihat banyak iklan menjual tanah lot. Ada yang laris dan ada yang sampai ke sudah tidak terjual. Oleh itu amat penting untuk kita fahami apa yang pembeli mahukan apabila mereka hendak memilih dan membuat keputusan untuk membeli tanah lot. Saya rumuskan seperti berikut:

1. Infrastruktur – iaitu jalan masuk bertar sehingga ke setiap lot, api, air, lampu jalan, kerjatanah, saliran dan sebagainya.
2. Lokasi dan aksesibiliti yang tidak begitu jauh ke dalam dari jalan utama atau terlalu sunyi. Kebiasaannya tanah lot rezab melayu terletak di kawasan pedalaman. Namun tanah yang berada di lapisan hadapan dan berdekatan dengan kawasan kampung atau komuniti lebih strategik dan mudah untuk dijual berbanding dengan lot yang terletak begitu jauh dari orang ramai.
3. Berdekatan dengan kawasan pembangunan. Terdapat kawasan rezab melayu yang terletak bersebelahan dengan kawasan yang sedang membangun dan tidak jauh dari bandaraya seperti di Sg Pusu dan Sg Merab.
4. Bentuk tanah yang seragam dan permukaan yang tidak terlalu berbukit (kecerunan di bawah level 3). Jenis tanah juga perlulah sesuai untuk pembangunan. Ini bagi mengelakkan kos kerjatanah yang besar.
5. Mendapat kebenaran merancang untuk pembahagian lot dari Pihak Berkuasa Tempatan. Geran individu juga telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dengan kegunaan bangunan (kediaman) tanpa ada sekatan kepentingan.

Berdasarkan kriteria di atas, cuba kenalpasti mengapa tanah-tanah lot Alfafa tidak berjaya dijual?

Jika produk yang ditawarkan (iaitu lot banglo yang dijual Alfafa) mempunyai penawaran yang menarik dan nilai yang tinggi, pasti orang akan tercari-cari walaupun terdapat ramai pengkritik atau pemfitnah. Jualan mungkin sedikit terjejas, namun jika produk yang ditawarkan adalah kukuh dan menarik, syarikat pasti akan recover.

Namun, berdasarkan model perniagaan Alfafa, apabila lot-lot ini gagal dijual, maka rumah-rumah penempah tidak dapat dibina.

Contoh-contoh iklan lot banglo

Persoalan Tidak Terjawab

Persoalan timbul, dengan RM50 juta yang telah dikumpulkan, adakah tidak ada langsung lot yang berjaya dijual dan keuntungan dapat dijana untuk membina rumah penempah? Sekurang-kurangnya mungkin beberapa lot telah dapat dijual dan beberapa buah rumah (jika tak dapat semua) telah dapat disiapkan setelah beberapa tahun berlalu? Tetapi menurut ustaz, cuma sebuah rumah sahaja yang telah disiapkan iaitu di Rembau. Namun, bukankah rumah di Rembau yang satu itu merupakan rumah contoh?

Juga dipersoalkan adalah, adakah semua duit penempah telah digunakan untuk membeli tanah-tanah baharu? Adakah Alfafa ada membuat pelaburan-pelaburan lain dengan menggunakan duit penempah ini? Bagaimana mungkin tiada satu pun lot yang berjaya dijual bagi membolehkan Alfafa membina rumah penempah? Adakah terdapat kelemahan dalam menguruskan dana besar yang telah dikutip daripada penempah?

Sejak awal-awal lagi saya telah mempersoalkan bisnes model Alfafa (seperti di bawah) yang dilihat sebagai tidak kukuh dan berisiko di mana keuntungan penjualan lot banglo digunakan pula untuk membina rumah sedangkan ia adalah dua segmen bisnes yang berbeza. Bisnes pembinaan rumah (kontraktor) sepatutnya boleh sustain dengan sendirinya tanpa perlu ditampung oleh segmen lain. Barulah dikatakan segmen itu mempunyai potensi untuk diniagakan. Malangnya ini tidak mungkin berlaku kerana rumah yang ditawarkan dijual pada harga di bawah kos pembinaan!

Undang-Undang Rimba

Di dalam wawancara tersebut, beliau juga ada menegaskan bahawa rumah dibina di atas geran bersama tanah pertanian (seperti rumah kampung atau setinggan). Sedangkan undang-undang hanya membenarkan sebuah rumah dibina di atas tanah pertanian tidak kurang dari satu ekar.  Jika geran individu ini bersaiz kurang daripada satu ekar seperti kebiasaan ukuran lot banglo (4,000-10,000 kaki persegi) dikeluarkan atas kegunaan pertanian, sudah tentu ia menjadi kesalahan dari sudut undang-undang apabila rumah dibina. Saya juga hairan, bukankah dahulu Alfafa menjanjikan geran individu dengan kegunaan bangunan (kediaman) dikeluarkan dalam tempoh setahun setengah ke dua tahun setengah? Apa sudah jadi?

Geran bersama memang wujud namun ia melibatkan kaum keluarga di kawasan kampung (tanah pusaka) seperti yang ustaz bawa contoh dalam wawancara tersebut di mana urusan pecah lot dan pewarisan adalah lebih mudah apabila melibatkan ahli keluarga terdekat berbanding apabila ia dikongsi bersama dengan orang yang tidak ada hubungan dengan kita. Maka terdapat risiko di mana proses pecah dan bahagi lot akan menjadi rumit pada kemudian hari.

Matlamat Tidak Menghalalkan Cara

Saya secara jujurnya percaya bahawa Alfafa bukan merupakan satu money game atau scam. Alfafa bermula dengan niat yang mulia untuk mengangkat nilai tanah-tanah rezab melayu serta memudahkan orang ramai untuk memiliki rumah pada harga yang rendah. Namun, Alfafa telah menghadapi kesukaran akibat daripada kelemahan model perniagaan dan risiko pasaran yang tinggi. Inovasi dalam perniagaan memang digalakkan, namun ianya perlulah bersandar kepada undang-undang.

Semoga kita mempelajari sesuatu daripada episod ini.

 

Abe: Checkmate?